中國(guó)房地產(chǎn)泡沫到底大不大？

 

    當(dāng)前，有些人聲稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)攀升，甚至5年內(nèi)翻1倍。的確，如果任其發(fā)展下去，確有可能。但是，房地產(chǎn)泡沫越大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大。我國(guó)政府不久前打出遏制房地產(chǎn)泡沫的五個(gè)組合拳，開(kāi)始起了一定的作用。如果還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的效果，那么接下來(lái)還會(huì)有組合拳出臺(tái)，包括提高貸款利率、推出物業(yè)稅等更為嚴(yán)厲的措施。

    為什么現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)？大家都知道，美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融風(fēng)暴，很大原因就是房地產(chǎn)泡沫引起的；中東迪拜債務(wù)危機(jī)也主要是房地產(chǎn)泡沫引起的。所以，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)給我們提出一個(gè)警示，資產(chǎn)泡沫尤其是房地產(chǎn)泡沫危害很大，必須在泡沫生成過(guò)程中就采取一定的措施控制，否則會(huì)鑄成大錯(cuò)。

    那么，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)真的很大嗎？筆者認(rèn)為確實(shí)如此。目前，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)3個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)，必須高度警惕。這3個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)是：

    第一，現(xiàn)在購(gòu)房(包括投資和投機(jī)購(gòu)房)的人群中，只有10%是一次性繳款，90%的人是通過(guò)銀行貸款按揭買(mǎi)房。萬(wàn)科地產(chǎn)作了一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，也證實(shí)這一情況。而在2005年以前的購(gòu)房人群中，接近70%是一次性繳款或短期貸款。這一數(shù)字的變化說(shuō)明什么問(wèn)題呢？筆者認(rèn)為，這是房地產(chǎn)炒作和泡沫增長(zhǎng)的一個(gè)明顯信號(hào)！筆者也問(wèn)過(guò)身邊一些人，確實(shí)有不少年輕人年收入不足10萬(wàn)元，可是已經(jīng)按揭買(mǎi)了二套甚至三套房，他們通常以第一套房來(lái)養(yǎng)第二套房，用差價(jià)收入來(lái)彌補(bǔ)資金的短缺。他們之所以這樣做，就是因?yàn)榉钚鞋F(xiàn)在的理念，房地產(chǎn)是最增值的，即使不吃不喝也要按揭買(mǎi)房。這種情況，不是和美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前很相似嗎？

    第二，當(dāng)前國(guó)際上公認(rèn)的年收入和購(gòu)房款合理比例大約是1∶6，我國(guó)已經(jīng)達(dá)到1∶20甚至更高。這也是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)！國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的人均收入比我國(guó)高很多，可是收入和購(gòu)房比與中國(guó)相比低很多。即使這樣，這些國(guó)家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)人口是很多，但是人口密度卻不如日本和印度，而這兩個(gè)國(guó)家的收入和購(gòu)房比卻低于中國(guó)，大約分別是1∶9和1∶12。這么高的比例，讓中國(guó)人尤其是年輕人一工作就成為“房奴”。更為嚴(yán)重的是，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，那么后果不堪設(shè)想。

    第三，“地王”頻繁再現(xiàn)，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，甚至預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)節(jié)節(jié)攀升。在這種預(yù)期之下，他們壓根兒沒(méi)有把政府遏制房地產(chǎn)泡沫的舉措放在眼里，而是進(jìn)一步在推高房?jī)r(jià)。事實(shí)上這也是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)！這說(shuō)明，我國(guó)宏觀調(diào)控面臨來(lái)自國(guó)內(nèi)利益集團(tuán)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！如果政府在未來(lái)兩年不能有效遏制房地產(chǎn)泡沫，那么以后政府的信用和調(diào)控措施會(huì)大打折扣，而且真的房地產(chǎn)泡沫破裂了，政府可能會(huì)付出更為沉重的代價(jià)。

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